Bouw- en Vastgoedgeschillen

U wordt geconfronteerd met slecht uitgevoerde bouwwerken en/of verborgen gebreken

U bent bouwheer en heeft net uw bouwproject laten uitvoeren. Tot uw ergernis merkt u dat de werken niet correct zijn uitgevoerd: er zijn zichtbare fouten, afwerkingen die niet voldoen, of misschien zelfs structurele problemen.

Daarnaast duiken er ok verborgen gebreken op – defecten die op het moment van oplevering niet duidelijk waren, maar die later zichtbaar worden, zoals vochtproblemen, onvoldoende isolatie, scheuren, of een verkeerde verankering van constructiedelen. Deze situatie kan bijzonder frustrerend zijn en grote financiële en emotionele gevolgen hebben.

U wilt dat de aannemer zijn verantwoordelijkheid opneemt, de schade herstelt, of dat u anderszins uw rechten kan doen gelden.

U staat niet in de kou : herstel in natura of schadevergoeding

Als bouwheer heeft u verschillende mogelijkheden om actie te ondernemen tegenover de aannemer:

• -een eerste stap bestaat uit de ingebrekestelling van de aannemer waarbij deze schriftelijk in kennis wordt gesteld van de gebreken waarbij een deadline wordt bepaald voor inordestelling.
• teneinde de gegrondheid van de aanspraken van de bouwheer te staven kan er technisch advies worden gevraagd aan een bouwkundig expert die kan worden gebruikt als ondersteuning van de vorderingen die worden ingesteld voor de rechtbank.
• er kan herstelling in natura worden gevorderd, desgevallend onder verbeurte van een dwangsom.
• er kan ook schadevergoeding worden gevorderd, minwaardes en eventuele genotsderving. Afhankelijk van de situatie, kan u de aannemer aanspreken op zijn contractuele verplichtingen of op grond van onrechtmatige daad.
• er kan machtiging gevraagd worden aan de rechtbank om de werken te laten uitvoeren door een andere aannemer op kosten van de in gebreke blijvende aannemer indien deze niet binnen een redelijke termijn zelf tot inordestelling overgaat.
• Sinds 1 januari 2025 biedt Boek 6 van het BW nieuwe mogelijkheden, zoals rechtstreekse vorderingen tegen onderaannemers en concurrente aansprakelijkheid (zowel contractueel als buitencontractueel). Dit versterkt uw positie bij gebreken die niet door de hoofdaannemer alleen kunnen worden opgelost.
• de aannemer (en andere professionelen van de bouw zoals architecten, stabiliteitsingenieurs, studiebureaus, bouwpromotoren) verplicht om een tienjarige burgerrechtelijke aansprakelijkheidsverzekering te hebben, gericht op stabiliteits- of structurele gebreken. In geval van conflict kunt u ook een rechtstreekse vordering tot schadevergoeding instellen tegen deze verzekeraar.
• mogelijks kunt u zelf beroep doen om een rechtsbijstandsverzekering die de kosten en erelonen van uw raadsman en de procedurekosten dekt van het bouwgeschil. U heeft de vrije keuze van advocaat.

BELANGRIJK: Er is een nieuwe regelgeving op komst middels de effectieve inwerkingtreding van Boek 7 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek welke het bijzonder contractenrecht hervormt, waaronder het vastgoed- en aannemingsrecht. U leest hierover meer in een andere rubriek van onze website.

Kordaat en snel optreden is essentieel

De tienjarige aansprakelijkheid speelt immers: ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw raken en/of verborgen gebreken kunnen (slechts) tot 10 jaar na de definitieve oplevering worden aangekaart. Wacht men langer dan is men onherroepelijk vervallen van elk vorderingsrecht tegen de aannemer, architect, ingenieur e.a.

Dit noemt men de (10-jarige) garantie- of waarborgtermijn die niet mag worden verward met de zogenaamde proceduretermijn die veel korter is en die begint te lopen vanaf de ontdekking van het bouwgebrek. Belangrijk: Uw vordering voor de rechtbank moet immers “binnen een redelijke termijn” ingesteld worden na ontdekking van het gebrek. De rechtspraak varieert maar onder redelijke termijn wordt meestal begrepen binnen het jaar.

Ontdekt u bvb. in januari 2025 een gebrek in de bouw maar wacht u tot bvb. eind 2026 om naar de rechtbank te stappen kan de rechtbank uw vordering afwijzen op grond van laattijdigheid.

Soms pogen aannemers in hun contracten de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te beperken – het is daarom essentieel om het aannemingscontract te analyseren en te controleren of er uitsluitings- of beperkingclausules zijn.

Gespecialiseerd bouwrechtadvocaat is noodzakelijk

Bouwrecht is technisch én juridisch complex. Problemen met aannemers vereisen vaak zowel juridische kennis als inzicht in bouwtechniek, normeringen en stabiliteit. Ervaren bouwrechtadvocaten combineren die kennis om u effectief te begeleiden. Het is dus belangrijk om snel de nodige bijstand in te roepen van een advocatenkantoor welk vertrouwd is met deze materie.

Wij raden u aan om snel juridisch advies in te winnen, zeker bij het ontdekken van verborgen gebreken, om uw rechten maximaal te beschermen. Advocatenkantoor Alain Coulier heeft een jarenlange praktijkexpertise in bouwgeschillen en treedt op zowel voor bouwpromotoren en aannemers als voor bouwheren-particulieren en bouwheren-ondernemingen. Advocaat Coulier behaalde in 2020 tevens een postgraduaat in de vastgoedkunde aan de KUL.

Heeft u vragen of wenst u bijstand in een bouwdossier?