Vruchtgebruik versus blote eigendom

Materies

Lasten 

Of in een specifieke situatie een kost ten laste is van de blote eigenaar, dan wel van de vruchtgebruiker, wordt overgelaten aan de feitenrechter. Er is dus heel wat casuïstiek omtrent het onderwerp.

Strikt gezien is de vruchtgebruiker alleen gehouden om de zgn. herstellingen tot onderhoud te doen. 

Het gaat hier om herstellingen die op korte of lange termijn nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht.

Grove herstellingen waren voor 1/9/2021. ten laste van de blote eigenaar, behalve wanneer de grove herstellingen het gevolg zouden zijn van de nalatigheid van de vruchtgebruiker om een onderhoudsherstelling te doen. Als bv. de vruchtgebruiker een klein, onschuldig lek niet herstelde zodat er een draagbalk op de zolder vervangen moet worden, dan zal de vruchtgebruiker hiervoor moeten instaan.

Aan de oude definitie van het begrip “grove herstellingen” zoals die in het Burgerlijk Wetboek (artikel 605 oud bw) is opgenomen, werd door het Hof van Cassatie een ruimere invulling gegeven. Het gaat volgens het Hof om “de vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en instandhouding van het gehele gebouw, die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden afgenomen.”

 

Grove herstellingen zijn grove vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden genomen (Cass., 22 januari 1970, T.P.R., 2001, 1060). 

 

De kosten van schilderwerk van muren, plafonds, deuren en ramen, plaatsen vast tapijt, onderhoud kunnen niet beschouwd worden als grove herstellingen die ten laste van de blote eigenaar zijn. De vruchtgebruiker moet deze betalen. 

 

De plaatsing van een centrale verwarming is volgens de rechtbank van Leuven wel een werk dat de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw op het oog hebben en werkelijk een uitzondering is in het bestaan zelf van de eigendom. Dus dat is voor rekening van de blote eigenaar. 

Een verwarmingsketel vervangen kan volgens de rechtbank niet op conto van de 

hieronder schematisch voorgesteld :

Kleine herstellingen vruchtgebruiker

Grove herstellingen naakte eigenaar

  • Schilderwerken
  • Vernis- en lakwerken
  • Ruimen van putten
  • Herstellingen (m.u.v. vernieuwingen) aan parketvlieren, ramen, plafonds, trappen en daken.
  • Reinigen en herstellen van schoorstenen
  • Onderhoud en herstellingen aan de liften en waterpompen
  • Onderhoud van de tuin
  • Herstellen van sanitair
  • Reinigen stookolietank/brander
  • Herpleisteren en vernieuwen van tapijt
  • Installatie of vernieuwing elektriciteit
  • Herstelling of vernieuwing van gemeenschappelijke, zware (steun)muren en gewelven
  • Herstellingen van het timmerwerk van een woning
  • Vernieuwing (steun)balken en volledige daken
  • Slopen en heropbouwen van een krot
  • Installatie of vernieuwen van centrale verwarming

Echter, wanneer deze grove herstellingen betrekking hebben op bouwwerken of beplantingen die de vruchtgebruiker zelf heeft aangebracht, dan moet de vruchtgebruiker deze zelve bekostigen.

Sedert 1/9/2021 is voorzien dat de blote eigenaar die de grove herstellingen uitvoert, van de vruchtgebruiker kan eisen dat deze proportioneel bijdraagt in de kosten daarvan. Deze bijdrage wordt bepaald in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom op grond van omzettingstabellen die bij Ministerieel besluit worden vastgesteld.

De wetgever heeft evenwel enkel voorzien in een berekeningstabel voor natuurlijke personen en niet voor rechtspersonen.

Er kan contractueel worden afgeweken van deze regeling of worde voorzien in een eigen berekeningstabel voor de bijdrage in de kosten, nu deze bepalingen van suppletief recht zijn.

Voorts beschikken de vruchtgebruiker als de blote eigenaar, over de mogelijkheid om op elk ogenblik het vruchtgebruik te laten omzetten, hetzij in volle eigendom, dan wel in een geldsom of  in een gewaarborgde en geïndexeerde rente.

Volgens de nieuwe regels moet de vruchtgebruiker de ‘periodieke lasten’ van het vastgoed dragen. Denk aan de directe belastingen, onroerende voorheffing en leegstandsheffingen.

Verzekering

Vanaf 1 september 2021 is de vruchtgebruiker verplicht het goed in volle eigendom te verzekeren voor de gebruikelijke risico's, in ieder geval tegen brand.

Wat indien de vruchtgebruiker een huurovereenkomst toestaat?

De vruchtgebruiker kan het vastgoed verhuren en de huurinkomsten opstrijken. 

Het nieuwe goederenrecht wijzigde de regels omtrent hoelang het huurcontract blijft lopen na de dood van de vruchtgebruiker.

Vroeger hing de resterende looptijd af van de duurtijd van de huurovereenkomst. Liep de huur maximaal negen jaar, dan diende de blote eigenaar de huurovereenkomst te eerbiedigen. 

Was het huurcontract door de vruchtgebruiker voor een duur van meer dan negen jaar afgesloten dan mocht de huurder na het overlijden van de vruchtgebruiker enkel de nog lopende negenjarige termijn uitdoen.

Onder de nieuwe wetgeving blijft de huurovereenkomst lopen voor de resterende duurtijd, maar ten hoogste voor drie jaar, waarna deze van rechtswege eindigt. Die beperking tot drie jaar is er evenwel niet indien de blote eigenaar instemde met het afsluiten van de huurovereenkomst.. 

 

Let wel: indien een persoonlijk recht van gebruik werd toegestaan door de vruchtgebruiker over het met vruchtgebruik belaste goed speelt voormelde regeling niet en komt aan het persoonlijk recht van gebruik een einde wanneer het vruchtgebruik zelve eindigt. 

Duur vruchtgebruik

Een recht van vruchtgebruik kan aangegaan worden voor een bepaalde of onbepaalde duur. Echter, het vruchtgebruik kan nooit langer duren dan 99 jaar.

Bij beëindiging van het vruchtgebruik zal dit recht “uitdoven” waardoor de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt van het goed. 

Er zijn verschillende manieren om een einde te maken aan het vruchtgebruik: 

  • door het overlijden van de vruchtgebruiker
  • door het verstrijken van de tijd waarvoor het werd verleend
  • door vermenging of vereniging van zowel vruchtgebruik als blote eigenaar in dezelfde persoon
  • door het tenietgaan van de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd
  • door beëindiging van het vruchtgebruik in onderling akkoord met de blote eigenaar

Maak nu een afspraak

© B.V. Advocatenkantoor COULIER

Oostendestraat 11 & 20
8620 NIEUWPOORT

Tel: 058 24 26 64
Fax: 058 24 26 65

BTW 0879.173.059