Litiges en matière de construction et d’immobilier

Vous êtes confronté à des travaux de construction mal exécutés et/ou à des vices cachés

Vous êtes maître d’ouvrage et venez de faire réaliser votre projet de construction. À votre grand regret, vous constatez que les travaux n’ont pas été exécutés correctement : erreurs visibles, finitions non conformes, voire même des problèmes structurels.

En outre, des vices cachés peuvent apparaître – des défauts qui n’étaient pas apparents au moment de la réception, mais qui se révèlent ultérieurement, tels que des problèmes d’humidité, une isolation insuffisante, des fissures ou un ancrage incorrect d’éléments structurels.

Une telle situation peut être particulièrement frustrante et entraîner d’importantes conséquences financières et émotionnelles. Vous souhaitez que l’entrepreneur assume ses responsabilités, répare les dommages ou, à défaut, que vous puissiez faire valoir vos droits.

Vous n’êtes pas laissé pour compte : réparation en nature ou indemnisation

En tant que maître d’ouvrage, vous disposez de plusieurs moyens d’action à l’encontre de l’entrepreneur :

• une première étape consiste à mettre l’entrepreneur en demeure, par écrit, en l’informant des défauts constatés et en fixant un délai pour y remédier ;
• afin d’étayer le bien-fondé des revendications du maître d’ouvrage, un avis technique peut être sollicité auprès d’un expert en construction, lequel peut servir de support aux demandes introduites devant le tribunal ;
• une réparation en nature peut être demandée, le cas échéant sous peine d’astreinte ;
• une indemnisation peut également être réclamée, incluant les moins-values et une éventuelle perte de jouissance. Selon la situation, l’entrepreneur peut être tenu responsable sur la base de ses obligations contractuelles ou de la responsabilité extracontractuelle ;
• une autorisation peut être demandée au tribunal afin de faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur aux frais de l’entrepreneur défaillant, si celui-ci ne procède pas lui-même à la remise en état dans un délai raisonnable ;
• depuis le 1er janvier 2025, le Livre 6 du Code civil offre de nouvelles possibilités, telles que des actions directes contre les sous-traitants et la responsabilité concurrente (à la fois contractuelle et extracontractuelle). Cela renforce votre position lorsque les défauts ne peuvent pas être imputés exclusivement à l’entrepreneur principal ;
• les entrepreneurs (ainsi que les autres professionnels de la construction tels que les architectes, ingénieurs en stabilité, bureaux d’études et promoteurs immobiliers) sont tenus de disposer d’une assurance de responsabilité civile décennale couvrant les défauts de stabilité ou structurels. En cas de litige, vous pouvez également introduire une action directe en indemnisation contre cet assureur ;
• il est possible que vous puissiez faire appel à une assurance protection juridique couvrant les frais et honoraires de votre conseil ainsi que les frais de procédure liés au litige de construction. Vous bénéficiez du libre choix de l’avocat.

Agir de manière ferme et rapide est essentiel

La responsabilité décennale s’applique en effet : les défauts graves affectant la stabilité ou la solidité de l’ouvrage et/ou les vices cachés ne peuvent être invoqués que jusqu’à dix ans après la réception définitive. Passé ce délai, toute action contre l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur ou d’autres intervenants est définitivement prescrite.

Il s’agit du délai de garantie (ou de garantie décennale), à ne pas confondre avec le délai procédural, beaucoup plus court, qui commence à courir à partir de la découverte du vice de construction.

Important : l’action devant le tribunal doit être introduite « dans un délai raisonnable » après la découverte du défaut. La jurisprudence varie, mais ce délai raisonnable est généralement interprété comme étant d’environ un an.

Ainsi, si vous découvrez par exemple un défaut de construction en janvier 2025 mais attendez jusqu’à fin 2026 pour saisir le tribunal, celui-ci peut rejeter votre action pour cause de tardiveté.

Par ailleurs, certains entrepreneurs tentent de limiter leur responsabilité pour les vices cachés dans leurs contrats. Il est donc essentiel d’analyser le contrat d’entreprise afin de vérifier l’existence éventuelle de clauses d’exclusion ou de limitation de responsabilité.

Le recours à un avocat spécialisé en droit de la construction est indispensable

Le droit de la construction est à la fois techniquement et juridiquement complexe. Les litiges avec des entrepreneurs requièrent souvent une double compétence : juridique et technique, notamment en matière de normes de construction et de stabilité. Les avocats spécialisés en droit de la construction combinent ces connaissances afin de vous accompagner efficacement.

Il est dès lors important de solliciter rapidement l’assistance d’un cabinet d’avocats familiarisé avec cette matière.

Nous vous recommandons de consulter sans tarder un conseil juridique, en particulier lors de la découverte de vices cachés, afin de protéger au mieux vos droits.

Le cabinet d’avocats Alain Coulier dispose d’une longue expérience pratique en matière de litiges de construction et intervient tant pour des promoteurs et entrepreneurs que pour des maîtres d’ouvrage particuliers et des maîtres d’ouvrage entreprises.

Maître Coulier a également obtenu en 2020 un postgraduat en expertise immobilière à la KU Leuven.

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