Qui peut rester dans le logement familial pendant le divorce et combien cela coûte-t-il ?

L’une des premières questions qui se posent lorsqu’un divorce se profile est souvent la suivante : « Dois-je quitter mon domicile ? »

Cette question en recouvre en réalité plusieurs autres. Qui peut rester dans le logement pendant la procédure ? Celui qui continue à y habiter doit-il verser une indemnité à l’autre ? Qui doit entre-temps rembourser le crédit hypothécaire ? Et le fait de quitter le logement signifie-t-il que l’on perd ensuite ses droits sur celui-ci ?

Il est important de bien distinguer ces différentes questions.

Mon conjoint peut-il m’obliger à quitter le logement ?

Pas simplement de sa propre initiative.

Tant que les époux ne sont pas parvenus à un accord et qu’aucune décision judiciaire n’a été rendue, l’un des conjoints ne peut en principe décider unilatéralement que l’autre n’a désormais plus accès au logement familial.

Le logement familial bénéficie en outre d’une protection légale particulière. Cette protection existe même lorsque le bien appartient exclusivement à l’un des époux.

Lorsque les relations entre les époux sont gravement perturbées, le tribunal de la famille peut ordonner des mesures provisoires. L’article 1253ter/5 du Code judiciaire prévoit expressément que le tribunal peut notamment fixer les résidences séparées des époux ou des cohabitants légaux.

Le tribunal peut donc décider que l’un des partenaires restera provisoirement dans le logement familial tandis que l’autre devra résider ailleurs.

Il s’agit d’une mesure provisoire. À ce stade, le juge ne décide pas encore qui deviendra finalement propriétaire du logement.

Le propriétaire a-t-il automatiquement le droit de rester dans le logement ?

Non.

Il s’agit d’une idée reçue fréquente.

Supposons que le mari ait acheté le logement avant le mariage et qu’il en soit l’unique propriétaire. Cela ne signifie pas nécessairement qu’il sera automatiquement autorisé à y rester pendant la procédure de divorce.

Lorsqu’il statue sur les mesures provisoires, le tribunal de la famille tient compte de la situation familiale concrète.

Le conjoint qui n’est pas propriétaire peut donc se voir attribuer temporairement la jouissance du logement.

Inversement, cette décision ne le rend évidemment pas propriétaire. Elle règle uniquement la question de savoir qui peut provisoirement utiliser le logement.

De quels éléments le tribunal de la famille tient-il compte ?

Il n’existe pas de formule mathématique. Le tribunal procède à une appréciation des intérêts en présence.

Dans la pratique, les éléments suivants peuvent notamment jouer un rôle :

• le lieu où les enfants résident principalement ;
• leur école et leur environnement de vie habituel ;
• la possibilité pour chacun des partenaires de trouver rapidement un autre logement adapté ;
• les capacités financières de chacun ;
• la possibilité de continuer à supporter les charges du logement ;
• la distance par rapport au lieu de travail ;
• l’exercice d’une activité professionnelle indépendante ou d’une profession libérale depuis le domicile ;
• des problèmes de santé ou le fait que le logement ait été spécialement adapté ;
• la situation de fait déjà existante ;
• l’existence de conflits graves ou de violences entre partenaires.

L’intérêt des enfants pèse souvent lourdement dans la balance, mais le parent auprès duquel les enfants résident n’obtient pas automatiquement le droit de rester dans le logement.

Le juge apprécie, dans chaque dossier, quelle solution provisoire est la plus appropriée au regard des circonstances concrètes.

Mon ex-partenaire peut-il changer les serrures ?

Lorsqu’il s’agit du logement familial protégé, il est particulièrement risqué d’en exclure purement et simplement l’autre conjoint sans son accord ou sans décision judiciaire.

Tant qu’aucune décision n’a été prise concernant les résidences séparées, un conjoint ne peut agir comme si l’autre n’avait plus aucun droit d’accès au logement. Même si le bien appartient exclusivement à l’un des conjoints, le logement familial bénéficie pendant le mariage d’une protection particulière.

Lorsque la cohabitation est réellement devenue impossible, la solution juridiquement appropriée ne consiste donc pas à changer unilatéralement les serrures, mais, si nécessaire, à demander au tribunal de la famille d’attribuer provisoirement à l’un des partenaires la jouissance exclusive du logement.

Qu’en est-il en cas de violences entre partenaires ?

Des règles de protection particulières s’appliquent en cas de violences entre partenaires.

L’article 1253ter/5 du Code judiciaire prévoit que, lorsque les conditions légales relatives aux violences sont réunies, la victime peut demander au tribunal de la famille de lui attribuer par priorité la jouissance de la résidence conjugale ou commune.

Dans ce type de situation, le législateur accorde donc une importance particulière à la protection de la victime.

« Le juge m’a attribué la maison. » Suis-je alors propriétaire ?

Non.

Il convient de faire une distinction très claire.

Lorsque le tribunal de la famille décide :

« Madame peut provisoirement continuer à occuper le logement familial »

cela ne signifie pas :

« Madame devient propriétaire du logement familial. »

La question de la propriété sera réglée ultérieurement.

Dans le cadre de la liquidation-partage, il faudra notamment examiner :

• à qui le logement appartient juridiquement ;
• quelle est sa valeur ;
• quel est le solde du crédit hypothécaire ;
• quels fonds propres chacun des époux y a investis ;
• s’il existe des comptes de récompenses ou des créances entre époux ;
• et si l’un des époux peut finalement reprendre le logement.

Le fait d’occuper le logement pendant la procédure ne confère donc aucun droit automatique à en obtenir ultérieurement l’attribution définitive.

Celui qui reste dans le logement doit-il payer un « loyer » à l’autre conjoint ?

Cela peut être le cas.

On parle généralement d’une indemnité d’occupation ou d’une indemnité de jouissance.

Lorsqu’un logement appartient aux deux partenaires mais qu’un seul d’entre eux l’occupe exclusivement, celui-ci bénéficie seul de la jouissance d’un bien sur lequel l’autre dispose également de droits.

Cette jouissance exclusive peut donner lieu au paiement d’une indemnité.

L’indemnité d’occupation correspond-elle toujours à la moitié de la valeur locative ?

Non.

Dans la pratique, on part souvent de la valeur locative normale du bien.

Prenons un exemple.

Le logement présente une valeur locative normale de 1.600 euros par mois et les deux ex-époux disposent chacun de la moitié des droits sur le bien.

Un montant de 800 euros par mois peut alors, à première vue, constituer un point de départ logique pour déterminer l’indemnité due à celui qui ne peut plus profiter du logement.

Il ne s’agit toutefois pas d’une règle légale absolue.

La Cour de cassation a expressément considéré que l’on ne peut affirmer qu’un ex-époux qui occupe seul un immeuble commun est, quelles que soient les circonstances, automatiquement redevable d’une indemnité égale à la moitié de la valeur locative.

Les circonstances concrètes du dossier restent donc importantes.

En cas de contestation, la valeur locative peut être déterminée sur la base de biens comparables mis en location, d’une estimation motivée réalisée par un expert immobilier ou, le cas échéant, d’une expertise judiciaire.

À partir de quand une indemnité d’occupation est-elle due ?

Cette question donne également lieu à de nombreux malentendus.

Le jour où l’un des époux quitte matériellement le logement ne constitue pas nécessairement et automatiquement le point de départ juridique de l’indemnité.

Pour les époux mariés sous un régime de communauté, l’article 1278 du Code judiciaire revêt une importance particulière. Les effets patrimoniaux du divorce entre les époux remontent en principe au jour de l’introduction de la demande en divorce. Lorsque plusieurs demandes ont été introduites, il convient en principe de tenir compte de la date de la première demande.

Il faut toutefois également examiner à partir de quel moment l’un des époux a effectivement bénéficié de la jouissance exclusive du logement.

Pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens, ou lorsque le logement leur appartenait déjà en indivision ordinaire, l’analyse peut être différente.

Pour déterminer correctement le point de départ de l’indemnité, il convient donc notamment d’examiner :

• le régime matrimonial ;
• le titre de propriété ;
• la date de la séparation de fait ;
• la date de l’introduction de la demande en divorce ;
• la date à laquelle l’occupation exclusive a commencé ;
• ainsi que les éventuels accords ou décisions judiciaires déjà intervenus.

Peut-on convenir que l’un des époux reste gratuitement dans le logement ?

Oui.

Les parties peuvent convenir que l’un des époux occupera gratuitement le logement pendant une période déterminée.

Dans le cadre des mesures provisoires, l’avantage résultant de cette occupation gratuite peut également être pris en compte dans le cadre de l’obligation alimentaire entre époux.

Il ne faut toutefois pas déduire automatiquement de la décision du tribunal de la famille autorisant l’un des époux à rester dans le logement que cette occupation sera nécessairement gratuite.

En d’autres termes, le raisonnement suivant n’est pas correct :

« Le tribunal de la famille a décidé que je pouvais rester dans la maison, je ne devrai donc jamais payer d’indemnité d’occupation. »

Cela ne résulte pas nécessairement de la seule attribution de la jouissance du logement.

Lorsque les parties souhaitent prévoir une occupation gratuite, il est donc prudent de le mentionner expressément.

Par exemple :

« La jouissance exclusive du logement familial est accordée à titre gratuit et ne donnera lieu, pendant cette période, à aucune indemnité d’occupation. »

Une seule phrase de ce type peut éviter ultérieurement une discussion financière importante.

Qui doit continuer à payer le crédit hypothécaire ?

Cette question est souvent encore plus importante financièrement que celle de l’indemnité d’occupation.

Supposons que les deux époux aient signé le contrat de crédit hypothécaire.

Une décision du tribunal de la famille imposant provisoirement à l’un des époux de payer le crédit ne modifie pas, en soi, le contrat conclu avec la banque.

À l’égard de la banque, les deux emprunteurs restent tenus, aussi longtemps que l’établissement bancaire n’a pas accepté de libérer l’un d’eux de ses engagements.

Dans les rapports entre les époux, la situation est différente.

Lorsqu’après la date patrimoniale pertinente, l’un des époux rembourse avec ses fonds personnels une part de la dette commune ou indivise supérieure à celle qui doit finalement rester à sa charge, cela peut donner lieu à un décompte entre les parties lors de la liquidation-partage.

Ici encore, certaines nuances s’imposent.

Les montants suivants ne doivent pas nécessairement tous recevoir le même traitement juridique :

• les remboursements de capital ;
• les intérêts ;
• l’assurance solde restant dû ;
• l’assurance incendie ;
• le précompte immobilier ;
• les réparations nécessaires ;
• les travaux de rénovation importants.

Le raisonnement simpliste suivant :

« J’ai payé seul l’intégralité du crédit après la séparation, mon ex doit donc m’en rembourser la moitié »

n’est dès lors pas toujours juridiquement correct.

L’indemnité d’occupation et le crédit hypothécaire sont-ils compensés ?

Dans de nombreuses liquidations-partages, ces deux postes se retrouvent effectivement face à face.

Prenons un exemple.

Le mari quitte le logement.

L’épouse y reste seule pendant cinq ans et pourrait être redevable d’une indemnité d’occupation.

Durant ces mêmes cinq années, elle rembourse toutefois seule l’intégralité du crédit hypothécaire.

La liquidation donnera alors naissance à plusieurs comptes entre les parties qui devront finalement être intégrés dans un décompte global.

Il n’est toutefois pas correct de compenser automatiquement et sans autre calcul l’intégralité des remboursements hypothécaires avec l’indemnité d’occupation.

La nature juridique et la période correspondant à chacun des paiements doivent être examinées séparément.

Est-ce que je perds mes droits si je quitte volontairement le logement ?

Non.

Le fait de quitter le logement familial n’implique pas automatiquement que l’on renonce :

• à son droit de propriété ;
• à sa part dans le logement ;
• à ses droits dans le cadre de la liquidation-partage ;
• ou à son droit de demander ultérieurement la reprise du logement.

Quitter les lieux ne signifie donc pas que vous « abandonnez la maison » à votre conjoint.

Un départ volontaire peut toutefois avoir des conséquences factuelles.

Si, par exemple, l’autre parent reste pendant une longue période dans le logement avec les enfants et qu’une situation stable s’y installe, le tribunal de la famille pourra tenir compte de cette situation de fait lorsqu’il sera ultérieurement appelé à statuer sur les mesures provisoires.

Il est donc recommandé, lorsque l’on quitte le logement, de fixer au minimum par écrit la date exacte du départ ainsi que les accords relatifs au logement, aux enfants, au crédit et aux différentes charges.

Et s’il s’agit d’un logement loué ?

Des règles particulières s’appliquent alors.

Conformément à l’article 51 du décret flamand relatif au bail d’habitation, le conjoint ou le cohabitant légal devient de plein droit locataire, même si, à l’origine, un seul des partenaires a signé le contrat de bail.

Lors de la fin du mariage ou de la cohabitation légale, les partenaires peuvent convenir de celui qui poursuivra le contrat de bail. À défaut d’accord, le juge peut décider lequel des deux restera locataire.

Pour les cohabitants de fait, la protection est beaucoup plus limitée.

Il convient alors d’examiner notamment qui a signé le contrat de bail et si l’autre partenaire est ultérieurement devenu colocataire.

Conclusion

La question de savoir qui peut rester dans le logement familial pendant un divorce ne dépend pas uniquement de l’identité du propriétaire.

Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord, le tribunal de la famille peut déterminer provisoirement qui continuera à occuper le logement et qui devra résider ailleurs. La situation des enfants, les possibilités financières des parties, l’existence d’un autre logement disponible et l’ensemble de la situation familiale peuvent notamment être pris en considération.

Cette décision provisoire ne détermine toutefois pas qui obtiendra finalement le logement.

Pour plus d’informations sur la reprise du logement familial, consultez également notre article consacré à cette question.

La personne qui continue à utiliser seule le logement peut par ailleurs être redevable d’une indemnité d’occupation. Il faut simultanément tenir compte du crédit hypothécaire et des autres charges qui sont payés par l’une des parties après la séparation.

La question du logement familial ne se résume donc presque jamais à un seul compte.

Continuer à habiter le logement ne signifie pas que vous en devenez propriétaire. Quitter le logement ne signifie pas que vous perdez vos droits. Et l’occupation exclusive n’est pas nécessairement gratuite.

Un conflit concernant le logement familial lors d’un divorce ?

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