Livre 7 du Code civil : Contrats spéciaux – points essentiels et principales modifications

La réforme du Code civil belge se poursuit avec le projet de Livre 7 « Contrats spéciaux ».

Les règles relatives à la vente, au bail, à l’entreprise, au mandat et à d’autres formes de contrats sont remaniées et s’inscrivent dans la modernisation du droit des obligations déjà opérée dans le Livre 5 du nouveau Code civil.

L’objectif n’est pas de rompre avec le droit existant, mais d’instaurer une réglementation plus cohérente, claire et systématique de principes bien connus.

Les nouvelles dispositions sont en principe supplétives, de sorte que les parties peuvent toujours y déroger contractuellement, sauf lorsque des règles impératives s’appliquent.

Délimitation plus claire entre vente et contrat d’entreprise (contrat de services)

Une innovation importante est la délimitation explicite entre la vente et les contrats de services.

Un contrat portant sur la fourniture d’un bien meuble à fabriquer est en principe qualifié de vente.

Cependant, lorsque le donneur d’ordre fournit une partie essentielle des matières premières ou lorsque le travail est réalisé sur mesure, il s’agit d’un contrat de services.

Pour le secteur de la construction, il est également important de noter que les contrats prévoyant la réalisation d’un ouvrage et, simultanément, le transfert d’un droit réel sur un bien immeuble, sont qualifiés de vente.

Cela a des conséquences directes sur les règles applicables en matière de responsabilité et de répartition des risques.

Nouveau concept de conformité en droit de la vente

Une modification fondamentale est l’introduction d’un concept unifié de conformité. La distinction entre vices apparents et vices cachés disparaît.

Le vendeur doit livrer un bien conforme au contrat et aux attentes légitimes de l’acheteur.

Le vendeur n’est responsable que des défauts qui existaient au moins en germe au moment de la livraison, même s’ils n’apparaissent que plus tard.

Les défauts survenant après la livraison sont exclus de ce régime.

Dans certains cas, comme la vente à un consommateur, une présomption de non-conformité subsiste pendant une certaine période après la livraison.

Trois délais en matière de défaut de conformité

Le nouveau système prévoit trois délais clairs :

• un délai de garantie de dix ans à compter de la livraison, dans lequel le défaut doit se manifester ;
• l’obligation pour l’acheteur de notifier le défaut dans un délai raisonnable après sa découverte ;
• enfin, l’action en justice se prescrit deux ans après cette notification.

Ce système renforce la sécurité juridique et remplace l’ancien régime fondé sur un bref délai après la découverte.

Transfert de propriété et des risques en matière de vente immobilière

En matière de vente immobilière, il est désormais confirmé que la propriété n’est transférée qu’au moment de la passation de l’acte authentique, sauf convention contraire des parties.

Le transfert des risques suit en principe le même moment.

Cette règle généralise la pratique existante et évite de devoir la stipuler expressément dans chaque contrat.

Vente de la chose d’autrui

La vente de la chose d’autrui n’entraîne plus automatiquement la nullité.

La vente reste valable, mais le vendeur est tenu à la garantie d’éviction.

L’acheteur peut toutefois encore invoquer d’autres causes de nullité, telles que le dol ou l’abus de circonstances.

Lésion dans la vente immobilière

Les règles relatives à la lésion dans la vente immobilière sont maintenues mais adaptées.

Le seuil est simplifié : de « plus de 7/12 » à 60 % de la valeur réelle, offrant une protection accrue au vendeur.

L’appréciation se fait désormais au moment de la formation du contrat et non plus lors de son exécution.

La procédure est également simplifiée puisqu’un seul expert peut être désigné au lieu de plusieurs.

Régime des sanctions en matière de vente

Les remèdes classiques, tels que la réparation, le remplacement, la réduction du prix et la résolution, sont maintenus.

Il est toutefois précisé que la résolution ou le remboursement ne sont pas automatiques si la réparation constitue une solution raisonnable.

Le régime est davantage aligné sur le droit général des obligations (Livre 5), assurant une meilleure cohérence.

Le droit de l’entreprise élargi au droit des contrats de services

Le droit classique de l’entreprise est intégré dans un cadre plus large de contrats de services. Cela inclut, outre l’entreprise, d’autres formes de prestations telles que le mandat et le dépôt.

L’accent est mis sur la bonne exécution de la prestation convenue, la conformité étant centrale.

Obligation de coopération entre les parties

Une innovation majeure est la codification explicite de l’obligation de coopération.

Le donneur d’ordre doit fournir toutes les informations, instructions et autorisations nécessaires à l’exécution du contrat.

Le prestataire doit, de son côté, communiquer les informations pertinentes et permettre le contrôle de l’exécution. Il doit suivre les instructions, sauf si elles sont manifestement déraisonnables. Dans ce cas, il doit en informer le donneur d’ordre et peut refuser l’exécution ou l’exécuter sous réserve.

Cette obligation est complétée par un devoir d’avertissement en cas d’instructions imprécises ou inadaptées.

Coordination en cas de pluralité d’intervenants

Lorsque plusieurs prestataires interviennent dans un même projet, le donneur d’ordre est tenu d’assurer la coordination.

Il peut assumer cette tâche lui-même ou la confier à l’un des prestataires.

En cas de défaut de coordination causant un dommage à d’autres intervenants, sa responsabilité peut être engagée.

Responsabilité et défauts dans les contrats d’entreprise

Pour les contrats de services, un délai de conformité de dix ans à compter de la réception des travaux est prévu.

Le donneur d’ordre doit notifier les défauts dans un délai raisonnable.

En cas de vices cachés, une notification en temps utile suffit ; il n’est plus nécessaire d’introduire immédiatement une action en justice.

Après notification, le donneur d’ordre dispose de deux ans pour agir. Ce délai peut être suspendu pendant des négociations ou une expertise.

Réception des travaux

La réception des travaux est mieux encadrée et peut être expresse ou tacite.

Le donneur d’ordre peut refuser la réception ou l’accepter sous réserve en présence de défauts graves.

La pratique de la réception provisoire et définitive est reconnue légalement et reste obligatoire dans certains secteurs, comme la construction de logements.

Circonstances imprévues et adaptation du prix

Une innovation importante est la reconnaissance légale de la théorie des circonstances imprévues.

Lorsque l’exécution du contrat devient excessivement onéreuse en raison de circonstances préexistantes mais imprévisibles, le prestataire peut demander une renégociation.

À défaut d’accord, une adaptation du prix ou la résolution du contrat peut être demandée.

Cette règle se distingue de la théorie de l’imprévision, qui concerne des circonstances survenues après la conclusion du contrat.

Obligation de sécurité du prestataire

Le prestataire est soumis à une obligation explicite de sécurité.

Il doit prendre toutes les mesures raisonnables pour éviter des dommages aux personnes, aux biens ou à l’environnement.

Cela implique une information préalable approfondie et une adaptation de ses méthodes aux risques.

Action directe et rôle des auxiliaires

La loi précise que les auxiliaires non payés peuvent exercer une action directe contre le donneur d’ordre.

Ce principe est étendu à tous les contrats de services, et non plus limité au secteur de la construction.

Importance pour les clients et les entreprises

La réforme du Livre 7 a un impact direct sur la pratique des contrats de vente et d’entreprise.

Elle influence la rédaction des contrats, la responsabilité des parties et l’appréciation des litiges.

Les conséquences sont particulièrement importantes dans les secteurs de la construction et de l’immobilier, où les nouvelles règles touchent des problématiques fréquentes telles que les défauts, les adaptations de prix, la réception et la répartition des risques.

Conclusion

Le projet de Livre 7 modernise en profondeur le droit des contrats spéciaux.

En matière de vente, l’accent est mis sur la conformité, des délais clairs et une réglementation adaptée du transfert de propriété et des risques.

En matière de contrats d’entreprise, l’élargissement aux contrats de services, la codification des obligations de coopération et la réglementation des circonstances imprévues apportent davantage de clarté.

Bien que l’entrée en vigueur reste à venir, il est déjà recommandé de tenir compte de ces évolutions lors de la rédaction et de l’analyse des contrats.

https://advocaatcoulier.be/ef6dd4a9-f036-4c1b-8776-9cabf023f195" alt="pastedGraphic.png" />