Appartementsrecht

Het appartementsrecht/mede-eigendomsrecht is eerder complex van aard zodat de mede-eigenaar in het kader van geschillen en discussies best beroep doet op een advocatenkantoor dat met deze materie vertrouwd is.

Advocatenkantoor Alain Coulier staat hierin zowel Verenigingen van mede-eigenaars, syndici als individuele mede-eigenaars bij.

1. Appartementsmede-eigendomsrecht : geschillen en procedures

Artikelen 3.84 tot 3.100 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek bevatten de regels voor het appartementsrecht.

De wettelijke bepalingen omtrent het appartementsrecht zijn nauwelijks gewijzigd ten overstaan van de vroegere regeling die opgenomen werd in het oude burgerlijk wetboek.
Alleen de vorm en structuur werden nieuw gemaakt.
Artikel 3.85 beschrijft wat er in een gebouw en het reglement van orde is. Dit artikel legt uit wat er in de basisakte en het reglement van mede-eigendom moet staan. De algemene vergadering is geregeld in artikel 3.87 en 3.88 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek.

De bevoegdheden van de syndicus zijn opgenomen in artikel 3.89 van het nieuw Burgerlijk Wetboek en deze van de raad van mede-eigendom in artikel 3.90 van het nieuw Burgerlijk Wetboek.

Artikel 3.92 is vooral belangrijk in de rechtspraktijk. Het handelt over de rechtsvorderingen, het zogenaamde “contentieux”.

Dit artikel handelt over de diverse procedures die kunnen worden aangespannen binnen een appartementsmede-eigendom.

Als het hem persoonlijk nadeel oplevert, kan een mede-eigenaar de rechter vragen een foute beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of aan te passen.

Deze vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Veel discussies over mede-eigendomsrecht gaan over beslissingen van de algemene vergadering.
Je hebt - als mede-eigenaar - altijd het recht een beslissing van de algemene vergadering aan te vechten voor de Vrederechter, ook als de beslissing met een meerderheid van stemmen werd genomen, mits je uiteraard zelf niet voor het agendapunt hebt gestemd.

Als de algemene vergadering een beslissing genomen heeft, kan de rechter die beslissing vernietigen indien binnen vier maanden nadat een procedure wordt opgestart. Dit is heel belangrijk.

Als een beslissing in se ongeldig is, maar er meer dan vier maanden zijn verstreken na de algemene vergadering waarop die beslissing werd genomen zonder dat men naar de rechter is gestapt, is die beslissing definitief geworden.

De termijn van vier maanden is kort.

U moet dus binnen deze termijn een dagvaarding sturen.

Het versturen van een ingebrekestelling ook al is deze aangetekend heeft geen juridisch effect.

Artikel 3.92 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek stelt dat de algemene vergadering geen onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing mag nemen.

Als een beslissing niet volgens de regels wordt genomen, is het een onregelmatige beslissing, bvb :

• de algemene vergadering bijeenroepen zonder de minimumtermijn van 15 dagen te respecteren tussen de datum van oproeping en de vergadering zelve
• het vermelden van een verkeerde datum op de uitnodiging tot de algemene vergadering
• een uitnodiging die niet verstuurd wordt door de zittende syndicus
• het gebruik van blanco volmachten door de syndicus
• deelname van de syndicus aan de stemming
• beslissingen over zaken die niet vooraf op de agenda stonden of omtrent onduidelijk geformuleerde agendapunten
• miskenning van het aanwezigheidsquorum
• beslissingen om de bestemming van een gemeen deel te wijzigen met 70% van de stemmen waar de wet 4/5 van de stemmen of 80% voorschrijft
• een beslissing die het gebruik inperkt van het privatief van een mede-eigenaar of deze afschaft

Een bedrieglijke beslissing is een beslissing die veroorzaakt is door bedrog, zoals bvb :

• fictieve stemmen in rekening brengen
• door bedrieglijke kunstgrepen te gebruiken om mede-eigenaars tot een bepaald stemgedrag te bewegen

Als je niet alle regels volgt, maar wel de belangen van een bepaalde mede-eigenaar negeert, dan ben je onrechtmatig bezig. Hier dienen de beslissingen getoetst aan het concept rechtsmisbruik, bvb :

• De algemene vergadering zou bijvoorbeeld kunnen besluiten dat de kosten voor het repareren van het dak alleen door de eigenaar van de hoogste verdieping worden betaald en niet door de anderen.
• aan mede-eigenaars die geen gebruik kunnen maken van collectieve verwarming een aandeel in de lasten vragen
• weigeren om noodzakelijke- en dringende werken goed te keuren
• enkel aan bepaalde eigenaars het gebruik van een gemeenschappelijke parkeerplaats toekennen
• werken laten bekostigen aan bepaalde privatieve appartementen op kosten van de mede-eigendom
• een verbod inlassen in de basisakte/reglement van mede-eigendom tot het exploiteren van een horecazaak op het gelijkvloers nadat een kandidaat-exploitant dit gelijkvloers aankocht met dit doel terwijl de basisakte/reglement van mede-eigendom dit voorheen niet verbood

Een gespecialiseerde advocaat mede-eigendomsrecht kan u helpen.

Een advocaat mede-eigendomsrecht zal kunnen inschatten of een bepaalde vordering kans maakt en of het wel de moeite waard is om een bepaalde vordering voor de rechter te brengen.

2. De algemene vergadering van mede-eigenaars : Wie legt de agendapunten vast?

Alle mede-eigenaars krijgen een uitnodiging voor de jaarlijkse algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME)

Artikel 3.87 §3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: "De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement interne orde bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden." Dit betekent dat U punten kan toevoegen tot drie weken voor de periode waarin ieder jaar normaal gezien wordt vergaderd.

Artikel 3.87 §4 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: "Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 3.87 3.
Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst."

Anders gesteld: als het punt te laat werd aangebracht, kan het uitgesteld worden tot de volgende Algemene Vergadering.

De wet geeft geen vormvoorwaarden voor om een agendapunt door te geven; U kunt dit dus per mail doorgeven, per brief of via telefoon. Dat laatste kan natuurlijk voor bewijsproblemen zorgen.

De syndicus moet de bijeenroeping voor de algemene vergadering minimaal vijftien dagen voor de datum van de vergadering bijeenroepen, hetzij op eigen initiatief, hetzij op verzoek van één of meer mede-eigenaars die samen ten minste 1/5 van de aandelen in de gemene delen beschikken.

De agenda van de algemene vergadering bevat allerlei gebruikelijke onderwerpen, zoals het goedkeuren van rekeningen, de verkiezing van de commissaris van de rekeningen,... tot aan agendapunten die eigenaars zelf hebben doorgegeven.

De syndicus legt in se zelf de agenda van de algemene vergadering vast.
Ook de agendapunten die door mede-eigenaars tijdig- ttz. minstens 3 weken voorafgaand aan de eerste dag van de in het reglement van interne orde vastgelegde gebruikelijke periode waarin de jaarlijkse gewone algemene vergadering doorgaat- aan de syndicus werden doorgegeven dienen op de oproeping te worden vermeld. De syndicus beschikt niet over een weigeringsrecht om sommige agendapunten van mede-eigenaars wel of andere niet op te nemen.

Het is belangrijk dat de agendapunten beknopt, volledig, en zakelijk worden opgesteld om te voorkomen dat de andere eigenaars uw onderwerp anders interpreteren of niet begrijpen.

Wanneer de stemming over uw agendapunt niet het gewenste resultaat oplevert, kan u, als het nodig is, de kwestie voorleggen aan de Vrederechter.

3. Niet tevreden over de zittende syndicus : Hoe van syndicus veranderen?

Het is zaak om het dossier goed voor te bereiden, over duidelijke offertes van kandidaat-syndici te beschikken alvorens de stemming in te plannen.

Er is keuze om te wachten tot de volgende statutaire algemene vergadering of een buitengewone algemene vergadering te organiseren met de vervanging van de syndicus als themapunt.

Op een (buitengewone) algemene vergadering moet de vervanging met een gewone meerderheid worden beslist.

Het hangt ervan af of de vervanging dringend is, de datum waarop het mandaat van de huidige syndicus afloopt en het aantal agendapunten dat verder nog behandeld moet worden.

Probeer de huidige syndicus niet te ontslaan zonder dit goed doordacht te hebben. De syndicus kan immers na het ontslag, de vergadering niet meer voortzetten zodat de andere agendapunten onbehandeld zouden blijven indien er geen aanstelling van een andere syndicus zou zijn geagendeerd.

Wanneer er geen syndicus meer is kan elke mede-eigenaar aan de Vrederechter de aanstelling van een gerechtelijk syndicus vragen, wat de voorkeur geniet in gebouwen waar er een gespannen sfeer heerst en/of in dringende gevallen.
Een andere optie bestaat er in dat mede-eigenaars die samen minstens één vijfde van de stemmen hebben dan wel de voorzitter van de laatste algemene vergadering of de leden van de raad van mede-eigendom een algemene vergadering samenroepen teneinde een nieuwe syndicus aan te stellen. Handicap hierbij is dat de adressen en persoonsgegevens van alle mede-eigenaars soms niet alle gekend zijn en/of niet up to date zijn, zeker niet nadat de syndicus werd bedankt voor bewezen diensten of zelf de handdoek in de ring gooide.

Ook kan het voorvallen dat de syndicus in een eerdere algemene vergadering voor een periode van 3 jaar werd benoemd. Hem voortijdig ontslaan zonder dat er zware tekortkomingen in zijn hoofde bewezen kunnen worden kan eventueel leiden tot het opvorderen van schadevergoeding door de ontslagen syndicus.

Als de zittende syndicus over afdoende beroepsernst beschikt, kan de gewone algemene vergadering worden afgewacht, alsdan zijn vervanging laten stemmen, maar deze pas laten ingaan bij het voorziene einde van het mandaat.

Een buitengewone algemene vergadering organiseren met als enige agendapunt de vervanging van de syndicus maakt de enige optie uit om het verloop van de gewone algemene vergadering niet gehinderd te zien. De volgende normale AV kan dan afgehandeld worden.

Het verdient aanbeveling in het geval van een gewenste vervanging van de syndicus om voorafgaandelijk rekeningen en boekhouding grondig te laten controleren door de rekeningcommissaris. Alzo kan er worden vermeden dat er op de AV kwijting en décharge aan de syndicus wordt verstrekt terwijl er nog openstaande- of zaken zijn.

Als je een BAV wilt organiseren, moet je handtekeningen verzamelen van voldoende mede-eigenaars die minimaal 20% van de stemmen kunnen vertegenwoordigen.

Voor een gewone AV en voor een BAV moet je een agendapunt voorstellen aan de syndicus. Bij een gewone AV moet dit ten laatste drie weken voor de eerste mogelijke dag van de vergadering gebeuren. Deze datum moet in het reglement van interne orde worden vermeld.

Het agendapunt tot vervanging van de syndicus dient heel precies geformuleerd zijn. Een onwillige syndicus kan een onduidelijk geformuleerd agendapunt in zijn voordeel verdraaien. Op die manier kan de vraag over de vervanging van de syndicus worden opgenomen als "Stemming over de verlenging van het mandaat van de syndicus". In dat geval kan er over niets anders gestemd worden en ben jij buitenspel gezet.

Het voorstel dient te luiden: "Aanstellen van een nieuwe syndicus, ontslag van de huidige" en een korte inhoud. Schrijf dit ook op de agenda.

4. De stemming op de algemene vergadering

Het verloop van de algemene vergadering:

De syndicus zal de eigenaars van een kavel uitnodigen voor de algemene vergadering. Er kan maar één stemhouder per kavel zijn.

Als er sprake is van een gedeeld eigendomsrecht (bijvoorbeeld echtgenoten, vruchtgebruik / blote eigendom) moeten de verschillende eigenaars één stemhouder aanwijzen die hem mag vertegenwoordigen op de algemene vergadering.

Elke mede-eigenaar heeft stemrecht in verhouding tot zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

De basisakte duidt dit aandeel aan wat meestal wordt uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten (quotiteiten)

Teneinde rechtsgeldig te beslissen dient de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn bij het begin van de vergadering, en zij moeten samen minstens de helft van de quotiteiten vertegenwoordigen. Er kan ook rechtsgeldig vergaderd worden, zelfs als niet de helft van de mede-eigenaars aanwezig is maar indien de aan het begin van de vergadering aanwezige- of vertegenwoordigde aanwezige eigenaars meer dan drie vierden van de aandelen in de gemene delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide situaties zich voordoen zal binnen een termijn van ten minste 15 dagen een tweede algemene vergadering dienen bijeengeroepen die zal beraadslagen over de agendapunten ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars en de aandelen waarvan ze houder zijn.

Een meerderheid van 50% + 1 van de stemmen is voldoende voor gewone beslissingen, maar sommige belangrijke beslissingen vereisen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (bijvoorbeeld 2/3e of 4/5e) of zelfs eenparigheid.

Dit zijn bijvoorbeeld veranderingen in de verdeling van kosten of in de quotiteiten of in geval van wijziging van de bestemming van een gemeen deel.

Blanco of ongeldige stemmen worden niet meegenomen in de berekening van de vereiste meerderheid.

De syndicus zal de stemmingsresultaten aan het einde van de algemene vergadering meedelen.

De notulen van de algemene vergadering worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de aangewezen secretaris en de nog aanwezige mede-eigenaars.

Alle mede-eigenaars krijgen het verslag van de algemene vergadering binnen een maand toegestuurd. Dit verslag gaat over alle besproken agendapunten en de stemmingsresultaten per punt. Bij wet is het ook verplicht om mede-eigenaars te laten weten of ze ontevreden zijn of zich onthouden hebben.

Iedereen moet de algemene vergadering bijwonen en zijn of haar stem uitbrengen.

Als eigenaar kun je in principe een beslissing van de algemene vergadering wel aanvechten bij de rechter.

Dit moet uiterlijk binnen 4 maanden na de vergadering gebeuren.

5. Verdeling van de lasten : Moet een eigenaar van het gelijkvloers de kosten aan de lift meebetalen?

Moet je als eigenaar van een appartement op het gelijkvloers de kosten van de lift meebetalen?

Het verdelen van bepaalde gemeenschappelijke lasten en kosten binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom is voor veel mede-eigenaars een bron van ergernis. Om persoonlijke en financiële redenen zijn velen van mening dat zij meebetalen in kosten die voor hen geen meerwaarde hebben. De verdeling van de liftkosten is een onderwerp waar veel discussie over is. Een ander voorbeeld is een garagepoort die gemeenschappelijk is.

De meest voorkomende redenering van eigenaars is dat ze de lift niet gebruiken en dus niet moeten bijdragen aan de liftkosten. Het is echter niet zo eenvoudig als het lijkt. We proberen dit hier wat te verduidelijken.

Gemeenschappelijke lasten en kosten moeten worden verdeeld volgens de appartementswet (Artikel 3.81 B.W.):

1. De waarde van de aandelen.
   Het waardecriterium is het hoofdcriterium.
2. Het nut.
   Dit criterium is gebaseerd op het ‘objectieve nut’ dat aan een gemeenschappelijk deel kan worden toegekend. Het waarneembare nut betekent daarvoor niet dat er effectief gebruik wordt gemaakt van het gemeenschappelijke deel.
3. Een combinatie van beide

Als je alleen woont, gebruik je de lift misschien nooit, maar die is wel degelijk nuttig voor de andere bewoners. Het is dus niet zo dat je niet voor de lift hoeft te betalen omdat je ze nooit gebruikt. Het potentieel nut volstaat om te moeten meebetalen.

Het bepalen van welke panden in welke gemeenschappelijke delen mee betalen aan de liftkosten en in welke mate, gebeurt in eerste instantie binnen de statuten van het gebouw.

Dit volgt uit de wet die bepaalt: “het reglement van mede-eigendom moet bevatten: 1° […], 2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; …[…]"

Er moet in die akte staan of de eigenaars van het gebouw (of de persoon die de akte heeft opgesteld) al dan niet moeten bijdragen in de kosten voor de lift(installatie). Dit kan zeker zo indien de eigenaar van het gelijkvloers geen rechtstreekse toegang heeft tot de lift en een eigen trap heeft die naar de kelderverdieping leidt.

Er wordt verondersteld dat alle eigenaars van een pand in het mede-eigendom de splitsingsakte gelezen hebben. Zij zijn dus bekend met de verdeling van de liftkosten bij de aankoop.

Als de opsteller van de akte het objectief nut niet juist gebruikt, dan zet dit de deur voor discussies wagenwijd open. Dit betekent niet dat de syndicus zomaar van de verdeelsleutels kan afwijken.

Is het dan zo dat een mede-eigenaar geen verhaalrecht heeft tegen de verdeelsleutels in de statuten?

Er zijn twee mogelijkheden om daaraan te sleutelen:

a) de syndicus en/of de betrokken mede-eigenaar kan het agendapunt van wijziging van verdeling van de lasten op de agenda van de algemene vergadering laten plaatsen.
Een wijziging van de lasten dient evenwel door 4/5 van de op de algemene vergadering aanwezige mede-eigenaars te worden goedgekeurd bij toepassing van artikel 3.88 par.1,2° BW. Wordt het voorstel tot wijziging van de lasten niet met de vereiste meerderheid goedgekeurd dan kan de afgewezen mede-eigenaar zich alsnog tot de Vrederechter wenden teneinde nietigverklaring van deze beslissing te vragen en tevens vragen dat de Vrederechter zich in de plaats van de algemene vergadering stelt om redenen dat de beslissing van de algemene vergadering getuigt van rechtsmisbruik en alsdusdanig onrechtmatig is.

b) de betrokken mede-eigenaar kan zich ook rechtstreeks tot de Vrederechter wenden op grond van artikel 3.92 par.7, 2° BW om te vragen dat deze de verdeling van de lasten zou wijzigen nu hij een persoonlijk nadeel lijdt door de actuele lastenverdeling evenals de berekening ervan te wijzigen indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge de aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

Deze vordering is niet gebonden aan een termijn van 4 maanden.

Wij adviseren u om een advocaat in te schakelen die gespecialiseerd is in deze rechtsgebieden. Advocatenkantoor Coulier heeft een grondige ervaring in geschillen m.b.t. appartementsmede-eigendom.