Handelshuur (wet 30 april 1951 )

De handelshuurwetgeving is verraderlijk en zit  vol met wolfsijzers en valkuilen.

Aan welke voorwaarden dient een huurovereenkomst te voldoen om als een handelshuurovereenkomst te worden bestempeld?

 Om tot een handelshuurovereenkomst te kunnen besluiten dienen er een aantal cumulatieve voorwaarden verenigd zijn: 

• het moet een overeenkomst zijn waarbij het genot van een bepaalde zaak wordt verstrekt tegen een huurprijs
• de zaak dient een onroerend goed te zijn of een gedeelte ervan te zijn
• welke hoofdzakelijk wordt gebruikt voor de uitbating van een kleinhandel of een ambachtsbedrijf waarbij de handelsactiviteit van de huurder zijn hoofdberoep dient uit te maken (handelaars in bijberoep zijn niet onderworpen aan de handelshuurwet) en de handelsactiviteit dient de voornaamste bestemming te wezen van de lokalen.
• er moet rechtstreeks contact zijn met het publiek in het gehuurde goed (let wel : voor een  regionale handelshuur is dit fysiek contact niet vereist)
• de verhuurder moet akkoord gaan met de handelsbestemming van het door hem verhuurde goed 

Een bijzondere aandacht is vereist voor wat betreft de woonruimte en bijlokalen die de huurder mee zou huren. Naargelang de situatie kunnen deze al dan niet onderworpen zijn aan de handelshuurwet.

Duur handelshuurovereenkomst

• De minimumduur bedraagt 9 jaar. Deze eindigt in principe na 9 jaar zonder dat een van de partijen een opzeg dient te geven.
• Let wel: een langere duur dan 9 jaar is mogelijk maar deze huurovereenkomst dient notarieel te worden vastgelegd om tegenstelbaar te wezen. 
• Een handelshuurovereenkomst van kortere duur is eveneens mogelijk op basis van regionale wetgeving, bvb. op basis van het Vlaamse Pop-up decreet. Hier is een handelshuur van een jaar of minder mogelijk zonder dat er een verplichte notariële akte is vereist.

Een handelshuurovereenkomst korter dan negen jaar welke niet onder de toepassingsvoorwaarden van het Pop-Up Decreet valt zal van rechtswege worden verlengd tot een duurtijd van 9 jaar.

Vervroegde beëindiging handelshuurovereenkomst

 Dit kan door :

• onderling akkoord tussen huurder en verhuurder, welke op straffe van (een door de huurder in te roepen) relatieve nietigheid dient vastgelegd hetzij voor de Vrederechter, hetzij voor een notaris.
• opzeg door de huurder tegen het derde en zesde jaar van de huurperiode en mits in achtname van een opzegtermijn van minstens 6 maand.
• opzeg door de verhuurder voor eigen gebruik om zelf handel te drijven ( niet enkel kleinhandel maar ook groothandel is mogelijk ) mits een beding in de huurovereenkomst werd opgenomen welke hem dit recht verleent. Dit recht kan slechts worden uitgeoefend bij het verstrijken van het derde en zesde jaar en mits in achtname van een opzegtermijn van minstens een jaar. 
• gerechtelijke ontbinding uitgesproken door de rechtbank op vordering van huurder of verhuurder wegens wanprestatie van de andere contractspartij
• volledig tenietgaan van het verhuurde goed (bvb. door brand)
• nietigverklaring van de huurovereenkomst bvb. op grond van wilsgebreken

Huurhernieuwing

• de huurder heeft recht op 3 huurhernieuwingen van 9 jaar, zelfs indien de initiële huurovereenkomst notarieel werd vastgelegd opeen duurtijd van  bvb. 18,27 of 36 jaar.
• de huurhernieuwing dient op straffe van verval te worden aangevraagd door de huurder tussen de 15^e en 18^e maand voor het einde van de lopende 9 jarige periode bij aangetekend schrijven of bij gerechtsdeurwaardersakte.
• de verhuurder beschikt over een termijn van 3 maand om hetzij de huurhernieuwing te weigeren- al dan niet met opgaaf van redenen-, hetzij om de aanvraag eenvoudigweg in te willigen, hetzij om akkoord te gaan met een huurhernieuwing maar andere huurvoorwaarden voor te stellen.
• Indien de verhuurder niet reageert vindt de huurhernieuwing plaats volgens de door de huurder voorgestelde voorwaarden. 

Indien de huurder niet kan instemmen met het antwoord van de verhuurder dient hij zich op straffe van verval tot de vrederechter te wenden binnen de maand na ontvangst ervan. 

Huuroverdracht

• indien er geen verbod tot huuroverdracht in de huurovereenkomst werd opgenomen dan is deze overdracht toegelaten. De overdrager zal wel hoofdelijk gehouden blijven met de overnemer om de huurverplichtingen na te komen (o.a. betaling van de huurprijs en huurlasten)

• indien er een verbod tot huuroverdracht is opgenomen dient de huurder er zich aan te houden tenzij de huuroverdracht gepaard gaat met de overdracht of onderverhuring van zijn handelszaak en dus slaat op de gezamenlijke rechten van de huurder. 

• Let wel : indien de verhuurder of zijn naaste familie een gedeelte van het verhuurder goed bewonen is zelfs dergelijke overdracht van gezamenlijke rechten onmogelijk.

• Indien er sprake is van een overdracht van huur en onderhuur samen met de overdracht van de handelszaak dient de huurder-overdrager verplicht de overdrachtsovereenkomst van huur mee te delen aan de verhuurder via aangetekend schrijven. De verhuurder beschikt dan over een termijn van 30 dagen om zich tegen de overdracht te verzetten. 

Tegen dergelijk verzet kan de huurder-overdrager zich in rechte voorzien bij de Vrederechter die zal oordelen of het verzet van de verhuurder al dan niet terecht overkomt.  

Uitzettingsvergoeding

Soms kan de huurder aanspraak maken op een uitzettingsvergoeding.

Dit kan in het kader van een geweigerde huurhernieuwingsaanvraag ofwel in het kader van een opzeg van de lopende huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar-verkrijger van het verhuurde goed om dit huurgoed zelve te betrekken voor het uitoefenen van een handel. 

De huurder kan slechts afstand doen van zijn recht op uitzettingsvergoeding nadat dit recht is ontstaan.

Indien de huurder zijn uitzettingsvergoeding wenst te claimen dient hij zijn vordering voor de rechtbank in te leiden binnen het jaar nadat zijn recht op uitzettingsvergoeding is ontstaan.

Covid-19 en handelshuur

De coronamaatregelen en de daaruit voorvloeiende lockdowns hebben al heel wat inkt laten vloeien.

Ten gevolge van de coronamaatregelen was het rechtens verboden om nog cliënteel binnen te laten in de winkelruimtes / handelszaken.

De vraag rees of de huurder dan wel of niet huur verschuldigd was voor de periodes waarin er de facto geen normale toegang tot de handelsruimte mogelijk was.

De rechtspraak gaat alle kanten uit, waarbij sommige Vrederechters oordeelden dat de lockdownmaatregelen geen reden uitmaakten om niet verder de huurprijs te betalen en anderen de betaling van de huur volledig opschortten of kwijtscholden.

Analyse van de rechtspraak van de rechtbanken van eerste aanleg, zetelend in graad van hoger beroep, leert dat de tendens er toch in bestaat de huurder een gedeeltelijke kwijtschelding van de huurprijs te verlenen.

De rechtbanken baseren zich daartoe op diverse rechtsgronden gaande van de toepassing van artikel 1722 oud BW , artikel 1134 oud BW welke bepaalt dat overeenkomsten te goeder trouw dienen nageleefd, als op de imprevisieleer / overmacht.

Vermoedelijk zal er bij de redactie van nieuwe handelshuurovereenkomsten er door de verhuurders over gewaakt worden dat bepalingen van aanvullend recht buiten toepassing worden verklaard, zodat de huurders bij toekomstige pandemieën er zich niet meer op zullen kunnen beroepen.